Kamulaştırma Avukatı | 2025 Güncel Kamulaştırma Süreci, Bedel Artırımı ve Haklarınız

 A. Kamulaştırma nedir?

Kamu yararının gözetilmesi suretiyle devletin özel mülkiyete tabi bir taşınmazı bedelini ödeyerek devletin mülkiyetine geçirmesidir. İstimlak terimiyle de ifade edilir.

B. Kamulaştırma süreci nasıl işler?

1.      Kamu Yararı Kararı

İdare öncelikle kamunun yararına olacak olan projeyi geliştirir akabinde bu projenin gerçekleştirilebilmesi için gerekli olan taşınmazlardan özel mülkiyete tabi olanların kamulaştırılmasına ilişkin karar kurar. Kamu yararının açık ve anlaşılır olması ve kamulaştırılması planlanan taşınmaza gerçek anlamda ihtiyaç duyuluyor olması gerekliliktir. İdare 10 dönüm arazinin 5 dönümünü kamulaştırabilir, tümünü kamulaştırma zorunluluğu yoktur. Ancak bu durumda dikkat edilmesi gereken husus kamulaştırılan alan sonrasında özel mülkiyette kalan alanın işlevselliği olacaktır. İşlevsellik yitiriliyor ve geriye kalan kısım değersizleşiyorsa buradaki değer kaybını veya tüm arazinin kamulaştırma bedel karşılığının talebi mümkündür.

Kamulaştırmalarda idare sıklıkla belediyeler olduğundan belediyelerin bünyesinde yapılan kamulaştırma işlemlerinin süreçlerini kısaca özetlemekte fayda görüyoruz.  

              Öncelikle kamu yararının mevcudiyetinin varlığı hukuki olmalıdır. Bir örnekle bu hukuki olma durumunu izah edebilmek için resmi gazeteden alıntılama yapıyoruz.

Samsun Batı Çevreyolu Kamulaştırma Davası

Bu kararın devamında kamulaştırılması söz konusu olan taşınmazların ada parsel bilgileri de yer almaktadır.

Kamulaştırılacak Arazilerin Listesi

Eğer özel mülkiyetinizde bulunan bir taşınmaz bu listede yer alıyorsa kamulaştırılması açısından hukukilik unsuru sağlanmış demektir. Elbette idare mahkemesi nezdinde kamu yararının varlığına ilişkin iddia ileri sürülebilir. Zira idarenin aldığı her karar hukuki niteliktedir denilemeyecektir. Bu yazımızda kamu yararının var olup olmadığı tartışmasına girmeyeceğiz.

2.      Kamulaştırma Bedeli Takdiri

Belediyeler nezdinde kurulacak takdir komisyonu(komisyon üyelerinin belirlenmesi hususunda belirli nitelikler elbette aranıyor.) kamulaştırmaya konu taşınmazın değerini belirleyecektir.

3.      Uzlaşma Komisyonu

Akabinde ise yine belediyenin içerisinde kurulan uzlaşma komisyonu tarafından uzlaşmak için davet içeren bir tebligat alacaksınız. Size ulaştığı andan itibaren komisyonla irtibata geçebilir ve belediyenin teklifini değerlendirebilirsiniz. Ancak maalesef ki idare tarafından bu süreçler çoğu zaman işlevsel yürütülmemekte ve süreçte aksamalar yaşanmaktadır. Davet mektubunda size değer ya da teklif belirtilmediği gibi komisyonla yaptığınız görüşmelerde de nerde ne şartlara sahip olduğu bilinmeyen takas gibi usuller teklif edilecektir. Elbette bu durumlar vatandaşın idare ile anlaşma sağlamasının önüne geçmektedir. Elbette net şekilde ve resmi bir taahhüt ile size sunulmuş bir maddi hakkedişiniz olmuyorsa bir diğer deyişle belirsizlik hakimse uzlaşma sürecine uzlaşma yapmamanızı tavsiye ediyoruz. Özellikle bir kamulaştırma avukatının desteği olmadan hareket etmemenizi tavsiye ederiz. Zira uzlaşmamanız halinde tüm değer belirleme ve tapu süreçleri mahkemenin kontrolü altında ilerleyeceğinden hukuki açıdan daha fazla güvende olacağınızı söyleyebiliriz.  

·       Uzlaşılması halinde;

Tapuda devri belediyeye yapacaksınız ve akabinde uzlaşma kapsamında ödeme yapılacak. Ödeme peşin taksitli veya takas ile olabilir. Uzlaşma metninden nasıl düzenlendiği oldukça önemli olup kamulaştırma avukatı desteği almadan sürecin yürütülmesi halinde geri dönülemez şekilde aleyhinize sonuçlar doğabilir.  

·       Uzlaşılmaması halinde;

              Uzlaşma sağlamadığınızda ise kamulaştırma kararı uyarınca belediye doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesinde tescil davası açacaktır. Bu dava sürecinde bilirkişi raporları ile kamulaştırılacak olan taşınmazın bedeli tespit edilecektir. Tespit sonrası mahkeme sizin adınıza banka hesabı açacaktır. Belediye tespit edilen bedelin sizin adınıza açılmış hesaba blokeli olarak yatıracaktır.

Belediyenin açtığı bu davada davalı sıfatında olacaksınız. Bedelin doğru belirlenmesi için yapılacak keşiflere katılım ve bilirkişi raporlarının denetimi- itirazı esaslı unsurlar olacaktır. Hukuk sistemimizde üç dereceli yargılama mevcuttur. Üst derece mahkemelerine isitinaf ve temyiz yolu açık olacaktır.

Özetle belediye tarafından açılan tescil davasında belirlenecek bedelin sağlıklı ve piyasa koşullarında belirlenmesi hususundaki dava takip hizmeti almanız oldukça faydalı olacaktır. Zira bahse konu davada davalı olsanız dahi teknik bir dava olduğunu unutmamalısınız. Hukuk yargılamasında kaçırılan sürenin geri dönülemez sonuçlarıyla karşılaşma ihtimaliniz de başlı başına büyük bir risk teşkil edecektir. Bu nedenle kamulaştırılacak arazinin bulunduğu ilde hizmet sunan kamulaştırma hukuku açısından uzman bir kamulaştırma avukatı ile çalışmanızı tavsiye ederiz.

Belediye Kamulaştırma İş Akış Şeması

Tapulu Taşınmazların Kamulaştırılması Süreci Şeması

C. Kamulaştırma bedeline itiraz/ bedel artırım davası

Kamulaştırma nedeniyle bedelin tespiti ve tescil hususunda idare tarafından açılan davada kamulaştırma bedeli belirlenecektir. Belirlenen bedelin idare tarafından mahkemece mülkiyet sahibi adına açılan banka hesabına yatırılması sağlanacaktır.  Bahse konu mahkemede belirlenen bedel piyasa koşullarının altındaysa bu durumda bedel artırım davası açmak gereklilik olacaktır. Bedel artırım davası belediye tarafından hesabınıza bedelin yatırılmasından itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. Aksi takdirde yatırılan bedelin kabul edilmesi söz konusu olacaktır.

D. Kamulaştırmasız el atma

Kamulaştırmasız el atma hali ilgili idarenin kamulaştırma süreçlerini tamamlamaksızın özel mülkiyete tabi alanın içerisine fiilen girmesi ve bu alana tecavüz etmesi veya hukuken bahse konu mülkiyeti kullanılamaz hale getirmesidir. Bu durumda mülkiyet sahibi kamulaştırmassız el atmanın men’i ve ecrimisil taleplerinden bulunabilir. Bu talepler basit anlatımla ifade edilecek olursa tecavüzün sona erdirilmesi ve mülkiyet sahibinin rızası olmaksızın yapılan kullanıma ilişkin bir bedelin mülkiyet sahibine ödenmesidir.

E. Kamulaştırma davası ne kadar sürer?

Yargılama sürecinin süresi bilinemez durumdadır. Yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle maddi açıdan zarar doğmasına neden olması halinde  Anayasa Mahkemesi ve AİHM başvurusu yapılabilir. Bunlar olağanüstü yollardır. Sürecinizi bir kamulaştırma avukatı aracılığıyla takip etseniz dahi eğer avukatınızla yaptığınız vekalet ücret sözleşmesinde ek bir imkan yoksa bahse konu AYM ve AİHM başvuruları nitelikleri gereği ayrı ücrete tabi olacaktır.

F. Kamulaştırma avukatı avukatlık ücreti ne kadar?

              Avukatlık ücretleri ilden ile değişiklik göstermektedir. Ancak Avukatlık Ücreti Asgari Ücret Tarifesi ile Barolar nezdinde belirlenen tavsiye niteliğinde ücret tarifeleri esas alınır.

              Kamulaştırma davalarında müvekkil ile kamulaştırma avukatı arasında kamulaştırma bedelinden bir kısmın vekalet ücreti olarak ödenmesi hususunda yapılan anlaşmalar hukuka aykırıdır. 2942 Sayılı Kanun 31-e bendi uyarınca avukatlık ücretinin kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen değer üzerinden yüzdelik olarak kararlaştırılması yasaktır. Ancak birçok kamulaştırma avukat bu şekilde yüzdelik dilim belirterek çalışmaktadır. İş bu husus hem meslektaşlarımıza hatırlatma da bulunmak hem de vatandaşları bilgilendirmek amacıyla yazımızda yer almaktadır.

              Kamulaştırma davalarına ilişkin vekalet ücretinde net bir rakam belirlenir ancak ödeme takvimi anlaşmanın koşullarına göre belirlenebilecektir.  

G. Sonuç 

             2025 yıllı itibariyle kamulaştırma davalarına ilişkin güncel bilgiler içeren kamulaştırma nedir başlıklı yazımız bilgilendirme amacıyla paylaşılmıştır. Kamulaştırma davasının karmaşık ve teknik bir konu olması nedeniyle bu konuda uzman kamulaştırma avukatı ile temsil edilmeniz sağlıklı olacaktır.

Şuan hizmet verdiğimiz Samsun ilinde ve yine orta ve batı karadeniz bölgesinde batı çevre yolu yapılması hususunda karar alınmış olduğundan belediyeler ile vatandaş arasında çokça husumet meydana gelmektedir. Birçok vatandaş bilgi eksikliğe ve devlete- idareye güven nedeniyle mağduriyet yaşamaktadır. Samsun Batı Çevre Yolu yapımı nedeniyle yapılan kamulaştırma süreçlerinde Samsun Kamulaştırma Avukatı ile çalışmanız faydalı olacaktır.

Hukuki destek için iletişime geçebilirsiniz. 21.10.2025

Atakum Hukuk Bürosu

Kurucu Avukat Elif Nur İSBİR

kamulaştırma, kamulaştırma süreci, kamulaştırma nedir, kamulaştırma bedeli itiraz, kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma avukatı, uzlaşma komisyonu, bedel artırımı, kamulaştırma davası 2025